Comment j’ai acheté mon premier appartement (complètement à distance et avec travaux)

L’idée a germé lors de l’une de mes longues promenades quotidiennes pendant mon (long) congé parental. En Allemagne, il est presque automatique de s’arrêter de travailler pendant une bonne année après la naissance de son enfant, et il faut dire que je ne me suis pas fait prier. 

J’étais à un petit tournant de la vie, assez insatisfaite de l’ambiance au travail, contente d’avoir pris la porte, en plein Covid, et je m’apprêtais à devenir parent. Un cocktail idéal pour se poser quelques questions existentielles. 

Presque par hasard, je suis tombée sur quelques vidéos et quelques articles, surtout dans le monde anglo-saxon, qui décrivaient le parcours de gens à peu près normaux qui avaient complètement changé de vie après s’être lancés dans l’immobilier. Quelque chose à fait clic et je me suis rendue compte que l’immobilier n’était pas seulement quelque chose dont on hérite mais que l’on peut aussi construire soi-même avec un peu de recherches et de détermination. 

Je suis assez vite happée par le sujet et dévore à peu près tout ce que je peux trouver sur le sujet, pas seulement en français. Je me suis beaucoup documenté en anglais, parce que même si les règles et les marchés sont très différents, j’ai souvent trouvé plus de contenu disponible dans cette langue et plus de parcours dont je me suis inspirée. 

La préparation

Je commence donc une assez longue phase de recherches et de préparation, je lis pas mal de bouquins sur le sujet, j’achète même quelques formations ciblées pour engranger un maximum de connaissances rapidement. Je pourrai lister à l’occasion les livres et chaînes que j’ai beaucoup suivis à cette période. 

Je fais aussi beaucoup de simulations pour avoir une idée assez précise de ce que je chercherai au moment voulu. Je décide de partir sur un petit projet test, assez “safe” financièrement même en cas de petit imprévu. Je crée un fichier d’analyse de projet, assez simple mais qui me permet de me décider rapidement dès que je reçois une proposition. 

Je me mets aussi des objectifs d’épargne assez précis et définis dans le temps puisque je sais que je lancerai les recherches dans environ six mois. D’ici-là, je veux avoir assez d’épargne pour l’apport mais aussi pour mon épargne de sécurité. Je sais que le ticket d’entrée pour mon type de projet sera d’environ 100.000 euros, je prévois un apport d’à peu près 30.000 euros qui couvriront les frais de notaire, les frais de chasse, l’ameublement et un apport supplémentaire sur le bien. 

La partie épargne a été relativement facile psychologiquement. Je pense que je n’ai jamais épargné autant et aussi efficacement qu’en ayant cet objectif très clair. N’étant pas particulièrement économe de nature, c’est une découverte… 

Le projet lui-même

Une fois le projet ficelé dans la théorie et mon objectif d’épargne à peu près atteint, je lance les hostilités. Je me suis assez vite rendue compte que je n’arriverai pas à grand-chose sans me faire accompagner sur à peu près toutes les étapes du projet, de la recherche à la gestion des travaux, l’ameublement et la gestion du bien ensuite. 

Le conseil que vous retrouverez très souvent est de fuir les agences immobilières, d’être ultra disponible pour visiter plein de biens le jour même et de déléguer le moins possible. Je pense que c’est un conseil valable si on souhaite investir près de chez soi, qu’on a un budget limité ou qu’on vise une rentabilité élevée et que le marché situé à proximité est intéressant. Dans mon cas, c’était tout simplement impossible. Donc soit j’en restais là, soit je testais quand même pour voir si vraiment, il n’y avait pas d’alternative. 

J’ai commencé par prendre la température avec ma banque française, ma banque régionale de toujours qui avait l’avantage d’avoir l’habitude de travailler avec des frontaliers, ce qui m’a évité quelques prises de tête quand il a fallu leur envoyer avis d’imposition et fiches de salaire en allemand. La banque était prête à me suivre sur le principe, sous réserve de projet sérieux évidemment.

Pour la recherche du bien et les travaux, je suis passée par une entreprise qui propose du “clé en mains” et j’ai pour l’instant eu deux expériences qui se sont très bien passées, mais je recommanderais quand même plusieurs choses. D’abord, déléguer ne dispense pas de s’informer et même d’être assez calé sur les concepts de base. Je recommande fortement de recalculer les projections selon vos critères, de vous renseigner sur le marché immobilier de la ou les villes cibles, car il se peut que les projections soient parfois un tout petit peu optimistes.

Ensuite, tout est allé assez vite. Entre le moment où j’ai contacté l’agence et la signature de mon premier compromis, il s’est écoulé environ trois semaines. J’ai acheté un petit deux pièces à rénover sous les toits d’un immeuble à colombages typique de Rouen, dans son jus et qui n’était plus aux normes pour être reloué en l’état:

Il a été transformé en un petit nid douillet et charmant et loué depuis sans interruption depuis la fin des travaux:

L’obtention du financement était ma plus grande peur mais a été finalement assez facile, en même temps j’avais préparé un dossier projet super précis et soigné. 

Deuxième stress, les travaux. Stress inutile puisque là aussi, tout s’est extrêmement bien passé. Mais là encore, prenez les devants et regardez bien ce qu’on vous propose. Le budget travaux est passé de 25.000 euros à 20.000 euros après quelques ajustements et une demande de devis supplémentaire, pour un résultat final vraiment canon. 

Dernier stress, dernier soulagement, la gestion. Je pense d’abord à essayer de trouver une solution hybride, en pensant gérer à distance ce qui est possible et en ayant une simple conciergerie sur place qui pourrait se charger d’ouvrir la porte pour les visites. Je fais quelques recherches, contacte trois agences, une seule me répond et c’est la bonne. Une petite agence toute jeune, à taille humaine, disponible, compétente, qui propose de louer le bien au juste prix du marché et pas forcément le plus cher possible, bref du bon sens.

J’aurais pu confier la gestion à l’entreprise qui m’a accompagné sur le reste du projet mais je trouvais leurs tarifs un peu élevés, j’ai donc préféré chercher de mon côté. Ça restait tout de même une bonne solution de repli au cas où.

Conclusion

Investir dans l’immobilier quand on n’y connaît rien au départ et à distance, c’est possible. C’est même possible de trouver des projets rentables, ce projet est par exemple confortablement à l’équilibre, ce qui n’est pas évident sur une petite surface et dans cette configuration, complètement à distance. Dans mon cas, le coût de passer par un ou plusieurs intermédiaires bien choisis et compétents a vraiment valu le coup. C’est tout simplement la différence entre un projet qui reste au stade de projet ou qui se transforme en un premier pas vers la suite. 

Certes, ça demande un peu d’organisation, de structure, d’être prêt à y consacrer quelques soirées et de surmonter ses propres appréhensions, mais c’est tout à fait possible. 

Si vous voulez plus de détails sur les chiffres et le calendrier de ce projet, gardez un oeil par ici!

A bientôt !